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【本文作者CEO陈达昇】 |
 成为高尔夫球场的主人，总是无数球友们敢梦而不敢想之幻影，每当朋友得悉我在美国经营开发多家高尔夫球场，并在美国，中国，台湾，越南等地承接一流球场代管业务及草坪管理咨询时，总是抱着好奇又羡慕的表情问我，「你在球场工作，可以每天打球对不对？」，「你们是否是财团，才能收购球场？」，以及最多人关心的重点问题「当球场老板感觉如何？赚得到钱吗？」
有鉴于台湾最近将不再限制新高尔夫球场之开发，以及愈来愈多的球友因商务投资关系到东南亚打球，买会员证，少部分甚至在海外投资开发高尔夫球场度假村，我希望我在球场资产管理的经验心得，能为球友揭开高尔夫事业的神秘面纱。透过本文，你将了解「专业球场投资人」的思考逻辑及操作方式，在未来打球的日子里，除了小赌锻炼球技外，球友们亦可以开始评估各球场的价值，培养自己成为一位业余球场估价师，除了可判断自己手上的会员证是否物超所值，并可提醒球场主人如何提升球场价值，当然结局一定是两极化，不是被主人视为座上宾，就是被轰出去。当您愈了解高尔夫事业的运作后，你就有机会成为球场的主人，只要你有专业的常识及实力，资金来源是多渠道的。重点是，你准备好要当一位「快乐」的球场主人吗？ |
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1.三思而后行
去年我到杭州一家中国知名球场进行交流并提供顾问咨询（该球场是台湾上市公司的关系企业），虽然球场在当时尚需要时间成熟，但其设计之风格及建筑特色早已浮现出一流球场之气势，我非常欣赏该企业家之理念，然而在闲谈之余，该企业家却语重心长的告诉我说：「此投资早已大大超出我的预算，但不得不持续，如果早知道会这样，我是不会投资的。」当你心动时，请问自己下列问题：
1.投资能得到回报吗
2.应该购买球场，还是应该自己建造一家球场
3.是否有专门人员帮你进行财产评估？如何获得可行性分析，财产估价，账目分析及其它专业信息。
4.准备如何管理球场？
5.是否有足够的经济实力来购买球场，并承担起步阶段的财政支出
毕竟投资高尔夫球场还是生意，再大的兴趣与嗜好，也必须要考虑投资报酬率！ |
 迷思一:「球场投资获利与否，不在于经营之优劣，99％在于你下决定投资的一瞬间！」
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2.融资的考虑
一开始，如何筹集资金是非常重要的，一旦着手投资球场，金融状况总是起着决定性作用，在融资及还款方面需要具备相应不同的技巧，一座新球场的开发，由于变量太大，关联当地政府土地规划，开发商，建筑师，设计师，投资银行家，谈判律师，会计师，环保专家，工程师，中介及高尔夫顾问之共同参与外，又要配合国家政策，无法在本文作详细介绍，本篇将把重点放在球场价值之评估及投资风险，球场易手之模式早已在欧美操作很久，就像股票一样，我也在此大胆预测，在未来五年内，东南亚球场买卖交易将非常频繁。
要准确的为球场定价，一定要充分了解该球场的「商业价值」何在？而价值分析的基本途径就在于球场资产价值及潜在现金流量。只要投资人能够找出目标球场有潜力并可行的商业价值，各金融单位无不全力配合，反之，如果一家球场没有具体之商业价值，银行是不考虑放款的。
2000年10月我委同美国球场律师前往中国大连缔结姊妹球场合约，并提供管理服务（该球场是中国十大球场之一），该集团董事长一再强调该球场之环境是人间少有，举世无双，其海岸线奇山异石之独特景色是无法用言语形容的，试想沿着球场海岸线只兴建500户顶级别墅仅供世界500大公司购买，一户定价200～300万美金，预计营业额为20亿美金，还不包括此球场之重要地理位置能够在未来举办亚洲领袖高峰会议场所，这就是「商业价值」，最后当然五千万美金的融资马上得到银行的肯定放款了，你能够为你收购或开发的球场创造出独特的「附加价值」吗？
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| 3.会员与球场价值之关系 |
 有心加入成为会员的球友就像未过门的新娘，球场为取得未来会员的信心，通常会提供最顶级的待遇及服务，然而一旦加入成为会员则自求多福，一般而言，由里面的一流球场将持续高服务水平答谢会员的照顾。而一般球场基于生意考虑，视会员仅仅是手持免费果岭费之球友，当然，前者之会员证才有保值及升值的空间。
从球场开发商的角度来看，会员证之收益是球场第二大回收指标（仅次于房地产效应），但「就现有球场投资单位而言，会员不是资产，而是负债」，也就是说「会员越多的球场，其球场价值越低」。
三年前我初到台湾开拓高尔夫事业时，曾拜访一位都市球场业主，该业主很明确地表示他的球场不需要提升质量，因为球场天天客满，即使提升质量也无法创造其附加价值，况且会员证早已发行上千张并持续低价促销中，以生意的观点而言，该业主非常成功的回收早期投资且持续获利中，但如果你要收购此类型的球场，就只能单纯地衡量该球场每月的现金流入量加以评估其价值，而且因为饱和的低价会员证已经阻挡了未来球场提升的空间。
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迷思二: 高尔夫球场价值不在于投入资金之多少、或土地成本之价格，而在于这座高尔夫球场在未来十年能为投资人创造多少利润及附加价值
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| 4.专业团队之組合 |
一旦你已经准备了充足的投资基金以及必要的营业资本，下一个重要的投资项目就是组建你的经营团队。你不可能一人具备了高尔夫所需的各项专业技术。一个高尔夫球场的专业经营团队，应包括高尔夫球专业经理人（Director of Golf）、草维护专业经理人（superintendent）、及会计主管和餐饮部专业经理人等四大部分。
一名高尔夫专业经理人，你很有可能精通所有高尔夫球商店的营运管理包括宾客服务、比赛规则控制、卖店货品出售、练习场管理监督、球车管理等等。但是球场维护呢？这是球场的关键职能。高尔夫球场最重要的就是努力提供一个完美的击球环境，所以球场维护的重要性怎样强调都不为过。作为一名经营者，你必须努力改良球场的条件、质量及环境，无论你货架上有多少好的商品，也无论你提供的餐点如何美味，酒水如何诱人，抑或是你的球车如何棒，衡量你管理球场是否成功完全有赖于球场主管的技术和经验。除非你本身就拥有成为主管的出色天赋，否则你一定要找到一位能让你的球场达到最佳状态的球场维护主管。
经营团队的第三位关键人物是公司会计主管。会计主管为所有的现金流出量把关；制定预算；准备所有的财政资料和报告。你的事业做的越大，这个职位就越重要。如果球场并不大，你可以以兼职的方式聘请审计员。一个国家前500强的大部分执行总裁都是由审计做起的。
经营团队的第四位成员是你的餐饮部经理。此人的专业技术与你的食品经营大小和范围有直接联系。许多公众高尔夫球场只有一家小吃店，定期为球手们提供少量的三明治、快餐和饮料，在这种情况下，你可以聘请并训练一人负责此项业务。 | |
“就现有的球场投资单位而言，会员不是资产，而是负债。”
有一些高尔夫球场还提供宴会服务，有感于现在宴会服务的竞争市场，你会发现这是一项很好的独立利润来源。另一个选择就是，你可以通过外部承包的方式来经营宴会服务。然而，这样一来球场会丧失了太多管理权，所以大多数成功的球场不主张这种方式。
如果你是首次投资者，你一开始就应该聘请专业顾问团。这可能包括高尔夫球场顾问、PGA协会、估价师、经纪人、律师、会计及/或风险资本家。因为他们将会告诉你应该重点注意哪些地方，以便你的评估调查都能有组织的协调进行。几乎所有成功的 PGA 职业投资者都遵从于这一程序。在这项风险投资中，除了你本身的高尔夫管理专长之外，最重要的就是能够拥有一个与你一起努力并对你有所帮助的团队。
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迷思三 :充裕的资金可聘请到最好的设计师，建造最豪华的硬设备，但这并不是球场成功的主要条件。惟有专业的经营团队，才能永无止境的提升质量及服务并赢得顾客满意的笑容。
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5.可行性分析报告
 投资高尔夫球场没有取得完善的可行性分析报告就好像盖房子没有施工蓝图一样，其后果师不堪设想的。切记，不要因为喜欢一家球场的外观或是因为土地取得价格便宜就决定趣投资或是开发。在做出决定之前，务必确定你能实现你的投资目标。
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一份专业的可行性评估包括：
1.地理位置 —市内、乡村、度假胜地…
2.市场人口统计 —打球人口、年龄、家庭收入、教育程度、职业…
3.目标球场数据及信息 —年度击球人次、营业额、收入来源、机械设备、球场特征、喷灌系统、安全性、练习场、停车场、入口、景观…
4.相关环境责任义务 —当前法律状况、国有土地、环境生态、化学农业…
5.当前高尔夫球业整体发展趋势
6.事业计划书之审核 —营运计划、设备整建计划、机会及风险规划、投资损益预估…
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6.谈判策略
无论你已经如何仔细的分析了球场的管理状况，也不管你准备的有多充分，你获取胜利的秘密在于交易中你如何良好的运用谈判策略。但是谈判的方式及过程是千变万化的，没有一定的标准或方式，无法在本文中详述。不过，笔者倒是有几座球场的买卖经验，中间的酸甜苦辣实在不足为外人所道，所幸这些买卖都能达到预期目标。
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7.了解球场投资事业之奥秘
 能够投资开发一座「梦幻」球场是投资人最大的渴望，为一块平庸的土地塑造新生命除了需要相当大的勇气及决心外，高尔夫专业的基本常识是绝对必要的。
大陆改革开放后，全世界资金纷纷注入中国市场，姑且不管其投资决策是否正确，这种世界趋势是无法阻挡的。台湾企业家商场实战经验丰富，西进投资的脚步当然不落人后。在大陆外资高尔夫球场中，台湾亦占了很大的比率，而这些台湾新到的球场主人，都是热爱高尔夫深具实力的成功人士，他们不是上市公司的老板，就是商场上的名人。但除了一、二家结合房地产及人脉之台资高尔夫球场能够达到基本投资绩效外，其它球场是无法获利回收的，其原因如下：
1.投资人在投资前用热情作判断而非从专业高度衡量投资环境。
2.没有客观进行市场评估及可行性分析。
3.开发成本太高及未能及时预知隐藏成本。
4.规划不完善及施工瑕疵使球场失去特色及生命力。
5.未能充分与当地政府配合共创双赢。
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上个月到广东惠州洽谈球场开发业务期间，有幸与多位成功的当地台资企业家前往有度假天堂之称的棕榈岛进行球叙，我将以棕榈岛为实例让读者感受球场投资事业之奥秘作为本文的结尾。
10月8日7:30 p.m. 晚上聚餐：
杨老板说：「明天要打的棕榈岛球场是当地最好的，我已经买了球场里的别墅，退休后每天可以去享受，如果有新别墅推出，我将再买两栋给家人。」
张老板说：「球场的layout及维护都很棒，我也买了别墅并承租给球场8年，球场保证每年8％之回收。」
易老板：「这里的服务及设施是六星级的，别墅推出时我晚一天去订，就全卖光了。」
成功球场投资重点一：顾客满意度。
一旦球场的用心得到会员的肯定，这些大老板的口碑就成为球场最大的资产。
10月9日7:00 a.m. 开球前先就环境设施参观：虽然今天的目的是纯打球及交流，但还是犯上职业病四处评估，棕榈岛完美的Master Piece，其整体规划的连贯性令人赞叹，美式的营运动线搭配了中国传统图案，泰国的风情及欧美式的园林，并成功结合了法式的Spa及南洋的水疗，大赛级的真草练习场，球场里独立式洋房亦成功的编排在球场四周尽览27洞，杰克•尼克劳斯（Jack Nicklaus）设计之球场美景。
成功球场投资重点二：事先规划，相信专业，重视细节。
该球场质量虽然尚无法与美国PGA大赛级场地相比较，但管理维护的细腻度是值得称赞的，利用不同的Tee台创造出每洞的亲和力及难度，既训练技巧又考验击球策略，极具潜力成为国际大赛级场地。
成功投资高尔夫事业重点三：了解质量的重要性，质量的提升是一点一滴的累积而且永无止境的。
惟有一套有制度的管理系统才能将质量量化，有了质量，「品牌」就在无形中建立了，当然，「品牌」就是投资最大的保证。
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| 迷思四:虽然投资新球场充满了未来的期许及远景，相对隐藏风险极高，针对入门投资者，收购现有完工球场亦是一条非常棒的学习管道，除了可以低于市价的价格取得拥有权，又能预测出未来现金流通情况，此运作将是未来的主流。
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成为球场的主人绝对不是梦想，重点是您真的想成为球场的主人吗？对一些成功的球场老板而言，当球场主人是快乐的、满足的，但十多年来从事高尔夫球场资产管理工作接触过无数的球场主人，50％以上的球场主人却觉得是一场「恶梦」，虽然表面上光鲜亮丽，内心里面对就贷款的压力，管理的无力感以及草坪质量的低落是需要勇气及毅力去克服的，你准备好了吗？
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后记：
 当Golf杂志总编 Nick Lin邀我分享有关球场投资经营之心得时，我毫不犹豫的答应了，一直到提笔，才发现这并不是区区一篇文章就可以交待清楚的，更重要的，当我开始参阅我十年来之专业书籍如高尔夫草坪学，球场营运管理，球场设计理念，高尔夫教学，高尔夫球场之开发及施工等等时，发现并没有任何书籍完整提到高尔夫球场投资理念，心情特别沉重，因为万一不小心，就会误导了读者，那可就罪过大了。为了能够减少我的笔误及使文章浅显易懂，我举出了一些个人亲身的经历及做法来支持我的论点，尚请各位球友前辈不吝指教。 |
