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【本文作者CEO陳達昇】 |
 成為高爾夫球場的主人，總是無數球友們敢夢而不敢想之幻影，每當朋友得悉我在美國經營開發多家高爾夫球場，並在美國，中國，臺灣，越南等地承接一流球場代管業務及草坪管理諮詢時，總是抱著好奇又羡慕的表情問我，「你在球場工作，可以每天打球對不對？」，「你們是否是財團，才能收購球場？」，以及最多人關心的重點問題「當球場老闆感覺如何？賺得到錢嗎？」
有鑒於臺灣最近將不再限制新高爾夫球場之開發，以及愈來愈多的球友因商務投資關係到東南亞打球，買會員證，少部分甚至在海外投資開發高爾夫球場度假村，我希望我在球場資產管理的經驗心得，能為球友揭開高爾夫事業的神秘面紗。透過本文，你將瞭解「專業球場投資人」的思考邏輯及操作方式，在未來打球的日子裏，除了小賭鍛煉球技外，球友們亦可以開始評估各球場的價值，培養自己成為一位業餘球場估價師，除了可判斷自己手上的會員證是否物超所值，並可提醒球場主人如何提升球場價值，當然結局一定是兩極化，不是被主人視為座上賓，就是被轟出去。當您愈瞭解高爾夫事業的運作後，你就有機會成為球場的主人，只要你有專業的常識及實力，資金來源是多管道的。重點是，你準備好要當一位「快樂」的球場主人嗎？ |
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1.三思而後行
去年我到杭州一家中國知名球場進行交流並提供顧問諮詢（該球場是臺灣上市公司的關係企業），雖然球場在當時尚需要時間成熟，但其設計之風格及建築特色早已浮現出一流球場之氣勢，我非常欣賞該企業家之理念，然而在閒談之余，該企業家卻語重心長的告訴我說：「此投資早已大大超出我的預算，但不得不持續，如果早知道會這樣，我是不會投資的。」當你心動時，請問自己下列問題：
1.投資能得到回報嗎
2.應該購買球場，還是應該自己建造一家球場
3.是否有專門人員幫你進行財產評估？如何獲得可行性分析，財產估價，賬目分析及其他專業資訊。
4.準備如何管理球場？
5.是否有足夠的經濟實力來購買球場，並承擔起步階段的財政支出
畢竟投資高爾夫球場還是生意，再大的興趣與嗜好，也必須要考慮投資報酬率！
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 迷思一:「球場投資獲利與否，不在於經營之優劣，99％在於你下決定投資的一瞬間！」
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2.融資的考慮
一開始，如何籌集資金是非常重要的，一旦著手投資球場，金融狀況總是起著決定性作用，在融資及還款方面需要具備相應不同的技巧，一座新球場的開發，由於變數太大，關聯當地政府土地規劃，開發商，建築師，設計師，投資銀行家，談判律師，會計師，環保專家，工程師，仲介及高爾夫顧問之共同參與外，又要配合國家政策，無法在本文作詳細介紹，本篇將把重點放在球場價值之評估及投資風險，球場易手之模式早已在歐美操作很久，就像股票一樣，我也在此大膽預測，在未來五年內，東南亞球場買賣交易將非常頻繁。
要準確的為球場定價，一定要充分瞭解該球場的「商業價值」何在？而價值分析的基本途徑就在於球場資產價值及潛在現金流量。只要投資人能夠找出目標球場有潛力並可行的商業價值，各金融單位無不全力配合，反之，如果一家球場沒有具體之商業價值，銀行是不考慮放款的。
2000年10月我委同美國球場律師前往中國大連締結姊妹球場合約，並提供管理服務（該球場是中國十大球場之一），該集團董事長一再強調該球場之環境是人間少有，舉世無雙，其海岸線奇山異石之獨特景色是無法用言語形容的，試想沿著球場海岸線只興建500戶頂級別墅僅供世界500大公司購買，一戶定價200～300萬美金，預計營業額為20億美金，還不包括此球場之重要地理位置能夠在未來舉辦亞洲領袖高峰會議場所，這就是「商業價值」，最後當然五千萬美金的融資馬上得到銀行的肯定放款了，你能夠為你收購或開發的球場創造出獨特的「附加價值」嗎？
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| 3.會員與球場價值之關係 |
 有心加入成為會員的球友就像未過門的新娘，球場為取得未來會員的信心，通常會提供最頂級的待遇及服務，然而一旦加入成為會員則自求多福，一般而言，由裏面的一流球場將持續高服務水準答謝會員的照顧。而一般球場基於生意考慮，視會員僅僅是手持免費果嶺費之球友，當然，前者之會員證才有保值及升值的空間。
從球場開發商的角度來看，會員證之收益是球場第二大回收指標（僅次於房地產效應），但「就現有球場投資單位而言，會員不是資產，而是負債」，也就是說「會員越多的球場，其球場價值越低」。
三年前我初到臺灣開拓高爾夫事業時，曾拜訪一位都市球場業主，該業主很明確地表示他的球場不需要提升品質，因為球場天天客滿，即使提升品質也無法創造其附加價值，況且會員證早已發行上千張並持續低價促銷中，以生意的觀點而言，該業主非常成功的回收早期投資且持續獲利中，但如果你要收購此類型的球場，就只能單純地衡量該球場每月的現金流入量加以評估其價值，而且因為飽和的低價會員證已經阻擋了未來球場提升的空間。
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迷思二: 高爾夫球場價值不在於投入資金之多少、或土地成本之價格，而在於這座高爾夫球場在未來十年能為投資人創造多少利潤及附加價值
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| 4.專業團隊之組合 |
 一旦你已經準備了充足的投資基金以及必要的營業資本，下一個重要的投資項目就是組建你的經營團隊。你不可能一人具備了高爾夫所需的各項專業技術。一個高爾夫球場的專業經營團隊，應包括高爾夫球專業經理人（Director of Golf）、草維護專業經理人（superintendent）、及會計主管和餐飲部專業經理人等四大部分。
一名高爾夫專業經理人，你很有可能精通所有高爾夫球商店的營運管理包括賓客服務、比賽規則控制、賣店貨品出售、練習場管理監督、球車管理等等。但是球場維護呢？這是球場的關鍵職能。高爾夫球場最重要的就是努力提供一個完美的擊球環境，所以球場維護的重要性怎樣強調都不為過。作為一名經營者，你必須努力改良球場的條件、品質及環境，無論你貨架上有多少好的商品，也無論你提供的餐點如何美味，酒水如何誘人，抑或是你的球車如何棒，衡量你管理球場是否成功完全有賴於球場主管的技術和經驗。除非你本身就擁有成為主管的出色天賦，否則你一定要找到一位能讓你的球場達到最佳狀態的球場維護主管。
經營團隊的第三位關鍵人物是公司會計主管。會計主管為所有的現金流出量把關；制定預算；準備所有的財政資料和報告。你的事業做的越大，這個職位就越重要。如果球場並不大，你可以以兼職的方式聘請審計員。一個國家前500強的大部分執行總裁都是由審計做起的。
經營團隊的第四位成員是你的餐飲部經理。此人的專業技術與你的食品經營大小和範圍有直接聯繫。許多公眾高爾夫球場只有一家小吃店，定期為球手們提供少量的三明治、速食和飲料，在這種情況下，你可以聘請並訓練一人負責此項業務。
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“就現有的球場投資單位而言，會員不是資產，而是負債。”
有一些高爾夫球場還提供宴會服務，有感於現在宴會服務的競爭市場，你會發現這是一項很好的獨立利潤來源。另一個選擇就是，你可以通過外部承包的方式來經營宴會服務。然而，這樣一來球場會喪失了太多管理權，所以大多數成功的球場不主張這種方式。
如果你是首次投資者，你一開始就應該聘請專業顧問團。這可能包括高爾夫球場顧問、PGA協會、估價師、經紀人、律師、會計及/或風險資本家。因為他們將會告訴你應該重點注意哪些地方，以便你的評估調查都能有組織的協調進行。幾乎所有成功的 PGA 職業投資者都遵從于這一程式。在這項風險投資中，除了你本身的高爾夫管理專長之外，最重要的就是能夠擁有一個與你一起努力並對你有所幫助的團隊。
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迷思三 :充裕的資金可聘請到最好的設計師，建造最豪華的硬體設備，但這並不是球場成功的主要條件。惟有專業的經營團隊，才能永無止境的提升品質及服務並贏得顧客滿意的笑容。
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5.可行性分析報告
 投資高爾夫球場沒有取得完善的可行性分析報告就好像蓋房子沒有施工藍圖一樣，其後果師不堪設想的。切記，不要因為喜歡一家球場的外觀或是因為土地取得價格便宜就決定趣投資或是開發。在做出決定之前，務必確定你能實現你的投資目標。
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一份專業的可行性評估包括：
1.地理位置 —市內、鄉村、度假勝地…
2.市場人口統計 —打球人口、年齡、家庭收入、教育程度、職業…
3.目標球場資料及資訊 —年度擊球人次、營業額、收入來源、機械設備、球場特徵、噴灌系統、安全性、練習場、停車場、入口、景觀…
4.相關環境責任義務 —當前法律狀況、國有土地、環境生態、化學農業…
5.當前高爾夫球業整體發展趨勢
6.事業計畫書之審核 —營運計畫、設備整建計畫、機會及風險規劃、投資損益預估…
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6.談判策略
無論你已經如何仔細的分析了球場的管理狀況，也不管你準備的有多充分，你獲取勝利的秘密在於交易中你如何良好的運用談判策略。但是談判的方式及過程是千變萬化的，沒有一定的標準或方式，無法在本文中詳述。不過，筆者倒是有幾座球場的買賣經驗，中間的酸甜苦辣實在不足為外人所道，所幸這些買賣都能達到預期目標。
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7.瞭解球場投資事業之奧秘
 能夠投資開發一座「夢幻」球場是投資人最大的渴望，為一塊平庸的土地塑造新生命除了需要相當大的勇氣及決心外，高爾夫專業的基本常識是絕對必要的。
大陸改革開放後，全世界資金紛紛注入中國市場，姑且不管其投資決策是否正確，這種世界趨勢是無法阻擋的。臺灣企業家商場實戰經驗豐富，西進投資的腳步當然不落人後。在大陸外資高爾夫球場中，臺灣亦占了很大的比率，而這些臺灣新到的球場主人，都是熱愛高爾夫深具實力的成功人士，他們不是上市公司的老闆，就是商場上的名人。但除了一、二家結合房地產及人脈之台資高爾夫球場能夠達到基本投資績效外，其他球場是無法獲利回收的，其原因如下：
1.投資人在投資前用熱情作判斷而非從專業高度衡量投資環境。
2.沒有客觀進行市場評估及可行性分析。
3.開發成本太高及未能及時預知隱藏成本。
4.規劃不完善及施工瑕疵使球場失去特色及生命力。
5.未能充分與當地政府配合共創雙贏。
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上個月到廣東惠州洽談球場開發業務期間，有幸與多位成功的當地台資企業家前往有度假天堂之稱的棕櫚島進行球敘，我將以棕櫚島為實例讓讀者感受球場投資事業之奧秘作為本文的結尾。
10月8日7:30 p.m. 晚上聚餐：
楊老闆說：「明天要打的棕櫚島球場是當地最好的，我已經買了球場裏的別墅，退休後每天可以去享受，如果有新別墅推出，我將再買兩棟給家人。」
張老闆說：「球場的layout及維護都很棒，我也買了別墅並承租給球場8年，球場保證每年8％之回收。」
易老闆：「這裏的服務及設施是六星級的，別墅推出時我晚一天去訂，就全賣光了。」
成功球場投資重點一：顧客滿意度。
一旦球場的用心得到會員的肯定，這些大老闆的口碑就成為球場最大的資產。
10月9日7:00 a.m. 開球前先就環境設施參觀：雖然今天的目的是純打球及交流，但還是犯上職業病四處評估，棕櫚島完美的Master Piece，其整體規劃的連貫性令人讚歎，美式的營運動線搭配了中國傳統圖案，泰國的風情及歐美式的園林，並成功結合了法式的Spa及南洋的水療，大賽級的真草練習場，球場裏獨立式洋房亦成功的編排在球場四周盡覽27洞，傑克·尼克勞斯（Jack Nicklaus）設計之球場美景。
成功球場投資重點二：事先規劃，相信專業，重視細節。
該球場品質雖然尚無法與美國PGA大賽級場地相比較，但管理維護的細膩度是值得稱讚的，利用不同的Tee台創造出每洞的親和力及難度，既訓練技巧又考驗擊球策略，極具潛力成為國際大賽級場地。
成功投資高爾夫事業重點三：瞭解品質的重要性，品質的提升是一點一滴的累積而且永無止境的。
惟有一套有制度的管理系統才能將品質量化，有了品質，「品牌」就在無形中建立了，當然，「品牌」就是投資最大的保證。
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迷思四:雖然投資新球場充滿了未來的期許及遠景，相對隱藏風險極高，針對入門投資者，收購現有完工球場亦是一條非常棒的學習管道，除了可以低於市價的價格取得擁有權，又能預測出未來現金流通情況，此運作將是未來的主流。
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成為球場的主人絕對不是夢想，重點是您真的想成為球場的主人嗎？對一些成功的球場老闆而言，當球場主人是快樂的、滿足的，但十多年來從事高爾夫球場資產管理工作接觸過無數的球場主人，50％以上的球場主人卻覺得是一場「惡夢」，雖然表面上光鮮亮麗，內心裏面對就貸款的壓力，管理的無力感以及草坪品質的低落是需要勇氣及毅力去克服的，你準備好了嗎？
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後記：
 當Golf雜誌總編 Nick Lin邀我分享有關球場投資經營之心得時，我毫不猶豫的答應了，一直到提筆，才發現這並不是區區一篇文章就可以交待清楚的，更重要的，當我開始參閱我十年來之專業書籍如高爾夫草坪學，球場營運管理，球場設計理念，高爾夫教學，高爾夫球場之開發及施工等等時，發現並沒有任何書籍完整提到高爾夫球場投資理念，心情特別沉重，因為萬一不小心，就會誤導了讀者，那可就罪過大了。為了能夠減少我的筆誤及使文章淺顯易懂，我舉出了一些個人親身的經歷及做法來支持我的論點，尚請各位球友前輩不吝指教。 |
